Investimento: fundos imobiliários

O que são os fundos imobiliários?

O fundo imobiliário (FII) é uma modalidade de investimento formada pela união de diversos investidores, que se reúnem com o objetivo de investir em empreendimentos imobiliários. No mercado, os fundos imobiliários se posicionam como uma alternativa de investimento em imóveis – muito tradicional no Brasil – para investidores que desejam fazer aportes no mercado imobiliário sem optar por uma compra direta.

Além disso, os fundos imobiliários são conhecidos por permitirem que investidores com pouco capital disponível invistam no segmento imobiliário – tarefa que seria quase impossível no caso de aporte direto em um imóvel, que teria um custo de aquisição muito maior. Atualmente, é possível encontrar fundos imobiliários que permitem aportes inferiores a R$ 100,00.

A partir da compra de cotas do fundo imobiliário, os investidores têm acesso a grandes empreendimentos imobiliários de primeira linha – como shopping centers, complexos empresariais, e outros – e são remunerados de acordo com a participação que possuem nesta modalidade de investimento, seja por meio da valorização das cotas adquiridas ou por meio de recebimento do dividendo mensal, que é o rateio dos aluguéis recebidos pelos imóveis que compõem o fundo .

A decisão de quais imóveis investir os recursos do fundo fica a cargo de um gestor profissional, responsável pela gestão do fundo.

Estratégias dos fundos imobiliários

Existem, no mercado brasileiro, cinco principais tipos de fundos imobiliários, que possuem características, riscos e estratégias de investimento distintas. Conheça, a seguir, um pouco mais sobre cada um destes tipos de fundos imobiliários e suas respectivas estratégias.

1.Fundos de Renda

São fundos que compram ou constroem empreendimentos imobiliários com o objetivo de alugar os imóveis. Neste tipo de FII, os cotistas tendem a receber, periodicamente, uma quantia em dinheiro oriunda dos aluguéis destes imóveis.

2.Fundos de Compra e Venda

Os fundos de compra e venda têm como principal estratégia buscar por lucros a partir da compra e venda de imóveis no mercado. Estes fundos costumam ser mais arrojados, uma vez que o desempenho do FII é mais dependente do cenário econômico do país.

Vale destacar que muitos dos fundos com foco em compra e venda de imóveis combinam esta estratégia principal com outras estratégias para FIIs, como o aluguel de imóveis, a fim de tentar oferecer sempre alguma rentabilidade ao cotista.

3. Fundos de Desenvolvimento

Estes tipos de fundo costumam investir na construção de imóveis tendo como principal objetivo obter lucro a partir da venda destes empreendimentos. Os fundos de desenvolvimento tendem a ter maiores riscos na comparação com outros tipos de FIIs, mas costumam oferecer um potencial maior de rentabilidade aos cotistas.

4. Fundos de Recebíveis Imobiliários

Os fundos de recebíveis imobiliários têm como principal estratégia o investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), emitidos por empresas securitizadoras para financiamento de empreendimentos imobiliários. Neste caso, portanto, a estratégia de investimento acaba se afastando um pouco das transações diretas com imóveis.

5. Fundos de Fundo

Os FIIS do tipo fundos de fundos são aqueles que investem em outros fundos imobiliários, a partir da compra de cotas destes fundos. Muitos destes tipos de FIIs oferecem uma carteira bastante diversificada ao cotista, uma vez que costumam investir em FIIs com diferentes estratégias de investimento.

Quais os custos envolvidos?

Como você já sabe, todo investidor que decide aplicar por meio de um fundo de investimento deve pagar uma taxa de administração – responsável por remunerar o gestor e cobrir os custos de uma boa administração. Nos fundos imobiliários, não é diferente: também há incidência de taxa de administração.

Por serem negociados em bolsa de valores, os investimentos em fundos imobiliários também estão sujeitos aos custos operacionais desta negociação, como os custos de custódia e corretagem.

Quando o assunto é tributação, a venda das cotas de um fundo imobiliário sofre incidência de 20% de Imposto de Renda sobre o lucro obtido pelo investidor. Já a distribuição dos rendimentos oriundos dos aluguéis dos fundos imobiliários. Por outro lado, é isenta de IR para investidores pessoa física. Existem algumas exceções em que o investidor não está isento do IR nos rendimentos, mas ela se aplica a situações mais específicas. No geral, o investidor pessoa física realmente usufrui dessa isenção tributária.

Quais os riscos de um fundo imobiliário?

Assim como em qualquer investimento, existem riscos de se investir nos fundos imobiliários. Entre os principais riscos inerentes aos aportes em FIIs estão o risco de vacância dos imóveis que compõem o portfólio do fundo – o que impacta diretamente nos ganhos dos cotistas quanto aos aluguéis recebidos – e as eventuais desvalorizações dos empreendimentos que fazem parte da carteira do fundo.

Além disso, existe ainda o risco de eventual inadimplência dos aluguéis pagos por inquilinos que alugam os imóveis que fazem parte do fundo de investimento imobiliário. Todas estas situações fazem parte dos riscos de mercado e de crédito aos quais o investidor está exposto quando investe em fundos imobiliários.

Existe também os riscos de liquidez – que está relacionado à rapidez com que o valor investidor é transformado em dinheiro líquido, para uso do investidor em caso de necessidade – e diversos outros riscos, relacionados à burocracia, trâmites jurídicos, eventuais sinistros e até mesmo riscos relacionados à própria gestão e administração de terceiros, que estão intimamente relacionados à competência dos contratados para esta gestão e administração dos investimentos.

Para que tipo de investidor este fundo é adequado?

Em geral, os fundos imobiliários são indicados para investidores com perfil moderado ou agressivo – que têm um apetite maior aos riscos – e que desejam fazer aportes no mercado imobiliário de forma mais simples e muito mais barata. Investidores que aceitam maior exposição a riscos também podem optar pelos FIIs para diversificação da carteira de investimentos.

A possibilidade de receber uma renda frequente do investimento – a partir do recebimento de aluguéis, a facilidade de compra e venda de cotas de FIIs no mercado e a chance de participar, como cotista, de grandes empreendimentos imobiliários também chamam atenção dos investidores – e podem ser consideradas algumas das vantagens de se investir em FIIs.

Antes de fazer aportes em um fundo imobiliário, entretanto, é fundamental que o investidor conheça seus objetivos pessoais e prazos para cada uma de suas metas, além do seu perfil de investidor. Se bem fundamentado, o investimento em fundos imobiliários pode se tornar mais uma alternativa para o investidor diversificar os investimentos, reduzir os riscos da carteira e montar um portfólio cada vez mais sólido.

Fonte:

BTG pactual